올해 주택 시장은 예년과 다소 다른 모습을 보일 전망이다. 지난해부터 주택 시장 열기가 서서히 식어가면서 셀러의 영향력이 약해지기 시작했다. 주택 가격 상승폭이 낮아지면서 추가 하락을 기대하는 대기 수요가 증가한 반면 집값이 더 떨어지기 전에 집을 내놓으려는 셀러는 증가할 전망이다. 올해 주택 매매와 관련 셀러와 바이어들에게 유용한 주택 시장 전망을 짚어본다.

▶셀러

■ 셀러 영향력 감소
지난해부터 전국적으로 셀러스 마켓 세력이 두드러지게 약해지기 시작했다. 올해도 셀러스 마켓 약세 현상이 지속될 전망이지만 일부 지역은 여전히 셀러가 주택 판매 주도권을 쥔 셀러스 마켓 현상을 유지하겠다. 올해 대표적인 셀러스 마켓으로 전망되는 지역은 샌프란시스코 지역이다.

샌프란시스코 주택 시장은 이미 지난해부터 주택 시장 활황기가 재현된 듯한 셀러스 마켓 현상이 두드러지게 나타났다. 매물 품귀 현상이 심화돼 복수 오퍼가 만연되는가 하면 웃돈 오퍼가 아니면 집을 구입하기 힘들 정도다. 반면 경제 회복세가 약한 지역을 중심으로 올해부터 셀러스마켓 현상은 사라질 전망이다.

■ 오퍼 가격 하락
예년과 달리 올해는 높은 가격의 오퍼를 써 내는 바이어를 기대하기 힘들겠다. 모기지 금리가 상승될 것 으로 전망돼 바이어들의 주택 구매력이 떨어질 것이라는 전망 때문이다.

모기지 금리가 오르기 시작하면 주택 구입 비용이 증가해 바이어들은 오퍼 가격을 정할 때 신중해지기 시작한다. 지난달 중순 기준 금리가 약 0.25%포인트 오른 뒤 모기지 금리는 아직까지 큰 변동 없이 잠잠한 상태다.

그러나 과거 사례를 보면 기준 금리 인상을 앞세운 긴축 정책이 시행되면 모기지 금리는 항상 오르는 추세를 보여 왔다.

모기지 금리 상승을 기정사실로 본다면 주택 구매력이 떨어져 오퍼 가격 하락 추세를 피하기 힘들 것으로 보인다.

■ 중개 업체 잘 선택해야
부동산 중개업계가 춘추전국시대다. 전통적인 부동산 중개업에서 탈피, 새로운 형태의 중개업을 제공하는‘ 스타트 업’ 업체들이 늘고 있다. 눈에 띄는 변화는 전통적인 수수료율을 부과하는 대신 금액제 수수료, 낮은 수수료 등을 제시하는 업체들이 늘고 있다는 것. 셀러나 일부 바이어들에게는 좋은 현상이지만 장단점을 잘 따져봐야 할 필요도 있다.

아직까지도 가장 일반적인 부동산중개 수수료는 매매가의 약 5~6%이고 대부분 집을 파는 셀러측이 수수료 비용을 부담한다. 금액제 수수료는 비율로 정하는 대신 일정한 금액을 수수료로 부과하는 방식이다. 집이 얼마에 팔리든지 관계없이 일정한 금액을 수수료로 지불하기 때문에 셀러 입장에서는 매매 수익을 예측하는데 도움이 된다.

■ 양도 소득세 혜택 활용
올해 주택을 처분할 계획이 있다면 주택 매매에 따른 양도 소득세 우대혜택이 여전히 유효하다는 것도 반드시 알아둘 점이다.

현행 세금 우대 조치에 따르면 주택 처분으로 발생한 양도 소득중 개인의 경우 최고 25만달러까지, 부부는 최고 50만달러까지 소득세 대상에서 제외된다.

모든 주택 매매에 따른 양도 소득에 해당되는 것은 아니다. 처분한 주택이 주 거주 주택이어야 하고 처분전 과거 2년동안 해당 주택에서 거주한 사실이 있어야 세금 우대 조치를 받을 수 있다.

▶바이어

■ 집값 안정 시작
지난 수년간 거침없이 오르던 주택가격이 올해부터 안정세를 보일 전망이다. 온라인 부동산 업체 ‘질로우닷컴’은 올해 주택 가격 상승폭을 약3.5%로 내다봤다. 주택 시장이 회복세로 돌아선 직후인 2012~2013년과 비교하면 상승세가 큰 폭으로 꺾인 수준이다.

주택 시장 전문가들은 주택 가격이 안정되기만을 기다려온 대기 구매자가 상당수에 이를 것으로 보고 있다. 크레딧 점수와 다운페이먼트 자금 등을 갖춰 놓고 집값이 떨어지기만을 기다려 왔던 수요가 올해 주택 구입에 나설 것이라는 전망이다.

■ 매물 증가
집값 상승세가 꺾이면 발등에 불이 떨어진 셀러들이 앞 다퉈 집을 내놓게 된다. 집값이 조금이라도 더 오르기만을 기다리면서 처분 시기를 늦춰온 셀러들에 의한 주택 매물이 올해 늘어날 것으로 기대된다. 매물 부족 현상에 시달려온 바이어들의 숨통이 어느 정도 트이겠다.

매물량이 늘면서 바이어간 불필요한 구입 경쟁도 사라지는 지역이 늘겠고 결국 주택 가격 하락을 이끌 것으로도 예상된다. 신규 주택 시장에서도 매물 부족 사태가 다소 해결될 전망이다. 주택 건축 업체들은 첫주택 구입자들을 겨냥한 중·저가대 신규주택 공급을 늘릴 것으로 기대된다.

■ 모기지 이자율 상승
모기지 금리가 조만간 들썩일 것으로 확실시된다. 약 10년간 유지되온 제로 금리가 지난해 말 막을 내리면서 이제 모기지 금리도 오를 일만 남았다. 모기지 금리가 오르면 주택 구입비용이 따라 오르기 때문에 구입자들이 불리해진다. 그러나 ‘유예 기간’이 있을 전망이어서 주택 구입 계획이 있다면 이 시기를 놓치지 말아야겠다.

주택시장 전문가들은 올해부터 기준 금리가 서서히 오르겠지만 급격한 인상 대신 서서히 오를 것으로 보고 있다. 따라서 모기지 금리 역시 적어도 올해까지는 급격한 상승은 없을 전망이다. 모기지 금리가 오르더라도 여전히 사상 최저 수준을 벗어나지 않는 수준에서 변동할 것으로 전문가들은 보고 있다.

■ 주택 임대료 고공 행진
세입자들에게는 올해도 고통스러운해가 될 전망이다. 주택 임대료가 올해 어김없이 오를 것으로 전망되기 때문이다. 주택 임대료 고공 행진이 지속되면서 주택 구입이 임대보다 훨씬 유리해지는 현상도 올해 이어지겠다.

주택 구입 능력이 있는 세입자들의 주택 구입으로의 전환이 예상된다. 현재 임대료 수준과 주택 구입비용을 비교할 때 모기지 금리가 약 6.5%까지 상승해야 구입과 임대비용이 동등한 수준이 된다. < 준 최 객원기자>