상업용 부동산 임대 시장에서도 테넌트들의 한숨 소리가 여기저기서 들린다. 빈자리를 찾기 힘든 것은 아니지만 임대료가 불과 2~3년 전보다 크게 올라 임대 계약을 맺어야 하지만 수지타산이 안 맞아 쉽게 결정이 서지 않는다. 수년간 피땀 흘려‘알토란’같은 사업으로 일궈낸 기존 테넌트도 사정은 마찬가지다. 임대 계약이 끝나 재계약을 맺어야 하는데 건물주가 임대료를 터무니없이 올리는 등 까다로운 재계약 조건을 들고 나와 발만 동동 구르는 상황이다. 그런데 최근 경제전문지 블룸버그 통신이‘건물주가 좋은 시절은 끝났다’란 제목으로 상업용 부동산 시장의 정체를 예고했다. 과연 언제쯤 상업용 건물 테넌트들의 숨통이 트일지 기다려 진다.

■ 까짓것 옮기고 만다

LA 동부 지역에서 꽤 규모가 큰 소매업을 운영하던 한인 J씨는 업소 자리를 옮기겠다는 과감한 결정을 내렸다. 10여년 간 한 자리에서 사업을 운영하며 단골 고객도 꽤 확보한 J씨가 업소 이전을 선언한 배경에는 깐깐한 건물주가 있었다.

그동안 임대료를 연체한 적도 없고 제때 꼬박꼬박 냈는데도 임대 재계약을 놓고 너무 까다롭게 구는 건물주가 야속하고 한편으로는 분통이 터져 아예 자리를 비워주기로 한 것.

건물주가 제시한 재계약 조건에는 임대료 인상뿐만 아니라 기존의 자리를 축소하라는 황당한 내용까지 포함됐다. 이미 건물주측과 여러 차례 재계약 협상을 시도했지만 시도할 때마다 의견차만 확인되는 일이 거듭돼 결국 지난달 말 크리스마스 세일을 마지막으로 정든 사업장을 철수했다.

건물주의 불쾌한 재계약 요구 조건을 더 이상 들어줄 필요가 없어 속이 시원하면서도 10년 단골을 한명이라도 잃을까 하는 마음에 여전히 분이 가라앉지 않는다.

지난 수년간 상업용 부동산 시장 역시 활황을 거듭하면서 J씨처럼 속만 끓이는 테넌트가 많았다. 그러나 최근 상업용 부동산 시장이 휘청댈 가능성이 있다는 경고가 나오면서 상업용 건물 테넌트들에게도 희망이 생기기 시작했다. 과연 테넌트들에도 해뜰 날이 올 지 기대된다.

■ 건물주 좋은 시절 다 지나갔다?

경제전문지 블룸버그 통신이 지난달 말 상업용 부동산 투자자들의 좋은 시절이 끝나 가고 있다는 내용의 기사를 내보냈다. 9년 만에 기준 금리가 인상되면서 저금리로 상업용 부동산 투자에 나섰던 투자자들의 고수익 행진에 제동이 걸릴 것이라는 내용이다.

기사에 따르면 33개월 연속 이어진 상업용 부동산 가격 상승세 역시 기준 금리 인상으로 멈춤 일보 직전에 놓여 진 상태다.

테드 필립 무디스 인베스터스 서비스 분석가는 상업용 부동산 가격이 당장 폭락하는 일은 없겠지만 예년과 비교할 때 올해 가격 상승폭이 상당히 낮아질 가능성은 많다는 분석을 내놓았다.

필립 분석가는 블룸버그 통신에 “상업용 부동산 가격 상승폭이 낮아질 것이라는 경고등이 켜진 상황”이라며 “투자자들 사이에서 보유 상업용 부동산을 처분할 때라는 이야기가 많이 나오고 있다”고 말했다.

중국 경제가 심각한 침체 수준으로 치닫고 있는 가운데 금리 인상에 따른 자금 조달 비용마저 오르면서 상업용 부동산 소유주들은 마치 살얼음판을 걷는 것과 같은 상황이다.

■ 수익률 하락 대비해야

‘나홀로’ 기록적인 수익률을 기록 중인 상업용 부동산 시장이 곧 저수익률 시대로 진입할 날도 얼마 남지 않았다.

‘전국부동산수탁자협의회’(NCREIF)에 따르면 상업용 부동산 투자 수익률은 지난해 1월부터 9월까지 약 10%를 기록하며 승승장구중이다.

같은 기간 S&P 500지수 수익률(배당금 포함)이 5.3%의 손실을 기록하고 고수익 채권 수익률도 약 2.5%나 하락한 것에 비하면 눈부신 수익률이다.

그러나 기준 금리 인상을 분기점으로 지난 6년간 지속된 상업용 부동산 두 자릿수 투자 수익률이 한 자릿수 비율로 낮아질 것이라는 전망이다.

제프리 피셔 인디애나 대학교 부동산학과 명예 교수는 “상업용 부동산 투자 수익률이 주식과 채권 수익률을 현재처럼 큰 폭으로 앞지르는 현상은 다소 비정상적”이라며 “장기적으로 부동산 투자 수익률이 주식과 채권 수익률 중간 수준으로 떨어질 것”이라고 블룸버그 통신과 인터뷰에서 전망했다.

■ 거품 형성 직전

상업용 부동산 가격 급등 현상은 전국적으로 나타나고 있다. 장기간 이어진 낮은 대출 금리와 안전 투자처를 찾는 외국인 투자자본이 물밀듯 밀려들어오면서 상업용 부동산 가격이 춤을 추기 시작했다.

무디스 리얼 캐피털 애널리틱스 지수에 따르면 현재 상업용 부동산 가격은 직전 활황기인 2007년도보다 약 16%나 더 높다.

가격 상승세가 가장 빠른 뉴욕의 경우 인기 투자 건물인 아파트나 사무실 건물 가격이 2007년 대비 무려 약 60%나 치솟았다.

연방준비제도이사회(FRB)의 이번 기준 금리 인상 배경에는 상업용 부동산 시장 거품 형성을 대비하려는 목적도 일부 있다.

FRB가 7년간에 걸친 대대적인 부동산 활성화 정책이 부동산 시장에 거품을 몰고 올 것으로 우려한 지는 이미 오래 전이다. 중앙은행이 상업용 부동산 시장이 과열 조짐을 보이고 있다고 경고한 지는 이미 여러 차례다.

지난달 초 FRB는 ‘연방예금보험공사’(FDIC), 통화감독국과 함께 발표한 성명에서 상업용 부동산 대출 시장의 위험도가 높아지고 있다고 시장에 경고를 내보냈다.

지난해 상업용 부동산 거래 규모는 약 5,460억달러에 달할 것으로 추산된다. 2014년 약 4,320억달러 규모에 비하면 불과 1년만에 폭발적인 증가라고 볼 수 있고 2007년 사상 최고치인 약 5,750억달러와 맘먹는 거래 규모다.

■ 임대료 인하 시간 걸린다

대출 금리 인상으로 상업용 부동산 투자 수익률이 낮아지면 테넌트들의 기대대로 임대료가 조금이나마 떨어질까?

현재 상황으로 볼 때 당장 임대료 인하로 이어지기는 힘들 것으로 보인다. 아직까지는 임대료가 상승세인데다 경제 성장세가 어느 정도 이뤄지고 있어 대출 비용 상승에 따른 손실을 견뎌낼 여력이 있는 건물주들이 많다.

게다가 국제 경제 불안으로 미국부동산 투자를 위해 대기 중인 외국인 자본이 상당한 규모이고 외국인투자자들을 위한 세금 규정이 완화돼 대출 비용 상승분을 상쇄시켜 줄것이라는 분석이다.

상업용 부동산 업체 CBRE의 스펜서 레바이 디렉터는“ 대출 비용이 오르더라도 외국인 자본을 바탕으로 한 높은 자기 자본 비율이 균형을 잡아주는 역할을 할 것”이라고 내다봤다.

그래도 상업용 부동산 가격이 이미 하락하기 시작했다고 보는 시각도 있다.

포트비치 소재 상업용 부동산 업체 그린 스트릿 어드바이저측은 상업용 부동산 가격 상승이 이미 둔화되기 시작했다고 단정했다. 앤디 맥컬로치 애널리스트는 올해 상업용 부동산 가격이 약 5% 떨어질 것으로 예측했다.